안녕하세요.
오늘은 서울대 벤처타운역 푸르지오의 분양가와 입지를 분석해보고 줍줍 선착순 분양까지 간 이유에 대해 한번 분석해보도록 하겠습니다.
참고로 전 무순위 줍줍으로 하나 주웠습니다. 제 계약 후기가 궁금하시다면 아래 게시글을 참고해주세요. (누르면 이동)
2023.08.01 - [SEOUL SYNDROME :: by JOON. K/신규분양] - 서울대 벤처타운역 푸르지오 - 무순위 줍줍 계약 후기, 새벽 밤샘 줄 대기 있었다!
서울대 벤처타운역 푸르지오는 '신림뉴타운'구역 중 가장 첫번째로 분양하는 단지입니다. 해당 단지의 사업 개요부터 간단하게 알아보겠습니다.
<사업개요>
- 공급 위치 : 서울특별시 관악구 신림동 316-62 일원
- 주택 타입(제곱미터) : 51 / 59 / 74B / 84A,B
- 세대수 : 총 571세대 중 일반분양 182세대
- 지하 4층, 지상 7~17층 아파트 8개동
신림뉴타운의 미래가치
서울대 벤처타운역 푸르지오는 신림 3구역에 해당하는 신림뉴타운 개발구역 입니다. 재정비촉진계획을 보면 촉진구역은 신림1구역부터 신림4구역까지 총 4개의 구역이 지정되어 있습니다만, 신림 4구역은 현재 진행상황이 파악되고 있지 않습니다.
현재 가시권에 있는 구역으로는 신림1구역, 2구역, 3구역이며 그 중 가장 먼저 분양한 신림 3구역이 서울대 벤처타운역 푸르지오 입니다. 그럼 신림 뉴타운의 입지적 분석을 시작해 보도록 하겠습니다.
신림뉴타운 입지분석
상기 이미지에서 신림뉴타운은 노란색으로 표시되어 있는데요, 현재는 관악IC와 서울대벤처타운역(신림선)을 이용할 수 있고 신림뉴타운 주변으로는 신림-봉천터널이 공사중에 있습니다. 교통 측면의 입지 분석을 할 때 가장 중요하게 고려해야 할 점은 3대 업무지구의 접근성일텐데요, 3대 업무지구의 접근성을 판단할 때 신림뉴타운 거주자들이 이용하게될 서울대벤처타운역을 기준으로 알아보도록 하겠습니다.
[3대 업무지구 소요시간] / 서울대 벤처타운역 출발 기준
GBD - 25분
YBD - 23분
CBD - 40분
=> CBD의 경우 물리적 거리가 다소 있는만큼 GBD나 YBD에 비해 다소 시간이 소요되는 편입니다.
추가적으로 강남이나 여의도 접근성 뿐만 아니라 관악ic를 통한 판교 접근성도 좋은 편이기 때문에 서울 타 외곽 지역보다 교통적인 측면의 이점은 확실한 편이라고 생각합니다.
서울의 부동산 가치 판단 기준은 주로 강남 접근성이 얼마나 편리한가를 기준으로 따져보곤 하는데요 강남3구와 붙어있는 강동구, 동작구,관악구 등이 뉴타운 재개발로 신도시의 쾌적함을 갖췄을 때 기존의 낙후된 이미지의 단점을 극복하고 쾌적한 주거환경을 조성할 수 있을 것으로 보입니다.
뿐만 아니라 용산,여의도 일대의 개발을 생각해 볼 때 강남 접근성과 여의도 및 용산 접근성에도 뒤쳐지지 않는 관악구의 미래는 밝다고 볼 수 있겠습니다. 현재는 다소 낙후된 모습으로 서울 내에서 쾌적함과는 거리가 좀 있는 지역에 속하긴 합니다만 신림뉴타운은 뉴타운 구역인 만큼 기존의 쾌적함을 보완할 수 있는 가장 강력한 호재라고 생각합니다.
신림선을 이용한 서울의 메인 지하철 노선 2,7,9를 모두 환승 가능한 교통적 입지에 뉴타운의 쾌적함이 더해진다면 지금과는 사뭇 다른 모습으로 변모할 것으로 보입니다.
다음으로는 신림뉴타운의 가치가 반영되었을 때의 서울대 벤처타운역 푸르지오의 입지를 분석해보도록 하겠습니다.
서울대 벤처타운역 푸르지오 단지 주변 분석
지도상으로 본다면 서울대벤처타운역과 신림역이 다소 거리가 떨어져있다고 볼 수 있지만 단지 바로 앞에 위치한 버스정류장에서는 아래 보시는 것과 같이 5분 미만의 배차간격으로 버스가 항상 다니며 이 버스를 통해 10분안에 서울대벤처타운역(신림선)과 신림역(2호선)을 이용할 수 있습니다.
버스로 10분이내에 지하철을 이용하여 환승한다고 해도 강남을 30분대에 접근이 가능하기 때문에 다음과 같은 이유에서 해당 단지의 메리트를 느낄 수 있습니다.
서울대 벤처타운역 푸르지오 분양가 및 청약경쟁률
타입별 분양가 분석(최저/최고)
- 51 : ( 5억 9천 / 6억 5천 )
- 59 : ( 6억 9천 / 7억 5천 )
- 74 : ( 8억 3천 / 8억 5천 )
- 84A : ( 9억 3천 / 10억 2천 )
- 84B : ( 9억 2천 / 10억 1천 )
초역세권이라면 현재 분양가에서 +1~2억이 추가되었을테지만 초품아+버스로 10분이내 지하철 접근가능성을 고려한다면 분양가는 꽤나 합리적이라고 생각합니다.
최근 분양한 단지들의 분양가를 84타입을 기준으로 알아보도록 하겠습니다.
- 광명센트럴아이파크 : 12억 7천
- e편한세상용인역플랫폼시티 : 12억 3천
경기도 34평 분양가가 12억을 하는 시대에 서울에 위치한 뉴타운 구역이 34평 최저 9억대라면 솔직히 크게 비싼것 같진 않습니다.
특히나 서울대 벤처타운역 푸르지오의 경우 최저층과 최고층 간의 차이가 약 1억원정도가 차이나기 때문에 가성비로 접근하시는 분들은 1층도 선호하실 것 같습니다. 생각보다 1억이 큰돈이니까요. 저라면 저층 사고 좋은 차, 좋은 시계 하나씩 사는 것도 좋아 보입니다 ^^
타입별 경쟁률 분석
- 전 타입이 1순위 당해에서 마감되었습니다.
- 가장 경쟁률 높은 타입은 74B으로 68:1 입니다.
- 84타입은 B타입보다 A타입이 경쟁률이 높았습니다. (14.39:1)
무순위 줍줍까지 간 이유?
- 아직 정비되지 않은 주변환경 / 신림뉴타운 완성시 보완될 예정이나 사람들은 현재 보이는 걸로 판단한듯
- 주변에 구축밖에 없어서 시세의 적정성을 판단하지 못한듯
- 지하철까지의 거리가 다소 있어서 / 하지만 버스로 10분이내 접근성이면 나쁘지 않은듯
서울대 벤처타운역 푸르지오의 메리트
1. 초품아(신우초등학교)
2. 초역세권은 아니지만 단지 바로 앞 버스정류장 배차간격 5분이내, 지하철 접근 10분이내
3. 신림1,2구역 완공시 3구역부터 서울대 벤처타운역 앞까지 도로 정비 싹 되어 매우 쾌적한 환경으로 변모할 예정
4. 신림1,2,3구역 아파트 단지 내 상가 규모가 꽤 클 것으로 예상되어 신림뉴타운 거주자들은 대부분 쾌적한 신축 아파트 상가 이용
5. 교통적 입지가 나쁘지 않은데도 불구하고 자연환경과 어우러진 숲세권 뉴타운으로 쾌적한 거주환경
6. 서울 뉴타운 신축 브랜드 아파트 34평 9억대
총평
- 분상제 폐지 및 건축비 상승으로 인한 분양가 상승은 예견된 일
- 서울 뉴타운 사업지의 신축 브랜드 아파트 34평이 9억대가 비싼걸까?
- 신림뉴타운에서 가장 먼저 분양했기에 저렴한 분양가. 신림 1구역과 2구역은 이번 푸르지오가 완판되어 분양가가 더 높게 나올 것이다.
- 장위 자이, 올림픽파크포레온, 센트레빌아스테리움시그니처가 스쳐지나간다...
- 청약통장 안쓰고 서울 뉴타운 브랜드 신축아파트 줍줍할 수 있는 기회... 막차였던 것 같다...
/ 2023년 8월 1일 오후 기준
84타입 1층 극소량 선착순 계약 가능하다고 한다. 부적격세대 나온듯. 생각 있으신분들은 빨리 기회 잡으시는걸 추천합니다.
후회 없는 선택 하시기 바랍니다.
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